El mercado inmobiliario de Tulum pone la mira en jubilados y trabajadores remotos tras caer las ventas a la mitad

Los especialistas dicen que la salida del mercado inmobiliario de Tulum de una crisis de ventas de dos años pasa por un comprador que el auge pasó en gran medida por alto: el residente de tiempo completo, conforme los ingresos por renta de vacaciones siguen cayendo.

Las ventas de viviendas cayeron de 3,487 unidades en 2023 a 1,711 en 2025, una contracción de 50.9%, de acuerdo con la firma de análisis inmobiliario InfoHabitat. La firma contabilizó 6,340 casas en venta en 2023. Con el ritmo de ventas de 2025, ese inventario por sí solo representa casi cuatro años de oferta.

Los visitantes para los que esas casas fueron diseñadas están llegando en números menores. Tulum recibió 879,229 turistas entre enero y julio de 2026, 8.6% menos que en el mismo período de 2025, de acuerdo con cifras de la Secretaría de Turismo. El tráfico de pasajeros en el Aeropuerto Internacional de Tulum cayó 35% durante los mismos meses, a 92,283.

Cómo el mercado inmobiliario de Tulum terminó con una casa ocupada por residentes de cada cinco

La inversión fluyó en función de la fortaleza del Tren Maya y del Aeropuerto Internacional Felipe Carrillo Puerto. Los datos de InfoHabitat muestran casas en construcción en Tulum aumentando de 1,466 en 2017 a 13,266 en 2023.

Eduardo Moya Vallejo, socio director de InfoHabitat, atribuye la desaceleración actual a una combinación de especulación inmobiliaria, servicios costosos, permisos excesivos y falta de planificación urbana.

A diferencia de otros destinos del Caribe mexicano, gran parte del inventario de viviendas de Tulum fue desarrollado para captar turistas, con poca atención a las necesidades de la gente que vive en el municipio. Moya dijo que el resultado deja la economía local expuesta cada vez que el turismo se ralentiza.

"En Cancún, 89% de las casas están ocupadas por residentes locales. Ese no es el caso en Tulum, donde se estima que 21% del inventario de viviendas está ocupado por residentes. Es una disparidad muy marcada, y cuando falta el turismo, la economía se cae", dijo Moya.

Los ingresos de Airbnb bajan 14% con alrededor de 3,600 anuncios restantes

La caída en visitantes ha alcanzado los departamentos de renta de corta duración que miles de apartamentos nuevos fueron construidos para abastecer. El ingreso promedio para propiedades de Airbnb en Tulum cayó 14% en 2026 comparado con 2025, de acuerdo con AirDNA, que rastrea datos de renta de corta duración. Los anuncios activos se contrajeron 27%, a aproximadamente 3,600.

Juan Vega, director ejecutivo de la firma inmobiliaria Habitaria, dijo que el problema comenzó cuando desarrolladores y compradores asumieron que el crecimiento del turismo sería permanente.

"Tienes que entender que la vivienda fue construida para ser vivida. El bienes raíces no es un vehículo financiero. Esperar que un departamento sea un instrumento financiero de largo plazo es un error cuando la demanda real no ha sido validada", dijo Vega.

Un ajuste de precio de 14% que aún no ha revivido las ventas

Los precios se han movido. Habitaria estima que los precios de propiedades en Tulum cayeron alrededor de 14% durante el año pasado, una caída que no ha sido suficiente para traer de vuelta las ventas.

Moya dijo que el costo de la tierra, mano de obra, materiales y financiamiento deja a los desarrolladores poco espacio para descuentos mayores. Algunas compañías pueden recurrir a términos de pago flexibles en su lugar, dijo, mientras que otras ya han comenzado a detener proyectos.

La cartera sigue siendo grande. Vega cuenta aproximadamente 7,000 casas en etapas que van desde planificación a construcción, y advirtió que algunos proyectos anunciados podrían nunca ser construidos.

Rendimientos prometidos de 8% a 14% que nunca fueron garantizados

La confianza de los inversionistas también ha sufrido por prácticas de venta que, de acuerdo con Vega, variaron desde promesas de ganancias poco realistas a proyectos que nunca fueron entregados.

"Se prometieron rendimientos poco realistas de entre 8% y 14%, que no es lo mismo que un rendimiento neto garantizado. Hubo mucha especulación alrededor de la rentabilidad, y Tulum se convirtió en uno de los destinos con más fraude inmobiliario", dijo Vega.

Vega no identificó desarrollos o casos específicos.

Jubilados y trabajadores remotos como la siguiente onda de compradores

Ambos especialistas ven una oportunidad para que Tulum dependa menos de rentas vacacionales y para construir demanda residencial permanente.

Vega dijo que hay interés viniendo de jubilados, adultos entre 50 y 70 años, y profesionales que trabajan remotamente. Esos compradores, dijo, podrían absorber parte de las casas ahora en el mercado.

Moya pone el peso en otro lado. Considera esencial restaurar las condiciones que atraen turistas a Tulum y arreglar los problemas de planificación del uso de tierra del municipio.

Describió Tulum como un ejemplo de una debilidad recurrente en México, la falta de planificación municipal, y dijo que cambiar de curso requerirá una visión de largo plazo para el crecimiento urbano.

La prueba para ese cambio se sienta en aproximadamente 7,000 casas aún en la cartera. Cada una que llega al mercado sin un comprador residente se suma a un inventario que, al ritmo de 2025, ya cubre casi cuatro años de ventas.

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