¿Por qué están bajando las rentas en Tulum?

Una tienda cerca de la avenida principal de Tulum ha tenido un letrero de renta durante dos años, y en Villas de Tulum, junto a esa avenida, las rentas han caído casi a la mitad en cuestión de meses.

Los precios más bajos no han llegado a quienes más los necesitan. Trabajadores, vendedores ambulantes y residentes que hablaron con Grupo Animal para un reportaje sobre el mercado de rentas de la ciudad dijeron que incluso las rentas reducidas no caben en los ingresos de quienes dependen de los visitantes, y los visitantes llegan en números mucho menores que antes.

Esa brecha es lo que hace esto más que una caída estacional. Tulum construyó miles de unidades para estadías cortas e inversionistas, y ahora tiene más casas que inquilinos. La mayoría de las personas que mantienen funcionando sus hoteles, restaurantes y gasolineras nunca fueron los compradores o inquilinos para los que se fijaron los precios de esas casas.

De 16 mil pesos a 7 mil en Villas de Tulum

Villas de Tulum se ubica donde la Carretera Federal 307, que se convierte en la avenida principal de Tulum al cruzar la ciudad, se encuentra con la Avenida Cobá, el camino hacia la zona hotelera. Allí se concentran bancos y supermercados.

Hasta hace unos meses, según contó a Grupo Animal una residente, las casas del vecindario se rentaban por hasta 16 mil pesos mensuales. Ahora, las casas de dos recámaras y apartamentos amueblados con estacionamiento y servicios se rentan entre 7 mil y 9 mil pesos.

Un propietario, contactado por teléfono, dijo que una casa de dos recámaras había bajado a 7 mil pesos. "Está completamente vacía y remodelada, desde los interruptores y la pintura hasta la impermeabilización, y tiene estacionamiento y patio trasero", dijo el propietario. "Estoy pidiendo un contrato de un año. Acabamos de bajarlo. Por la situación en Tulum, la ofrecemos a ese precio".

Un apartamento de dos recámaras amueblado cerca de la Avenida Satélite, anunciado por una agencia local con camas queen size, lavadora, secadora y electrodomésticos de cocina, está listado a 9 mil pesos. La misma unidad alguna vez se rentó por hasta 15 mil.

Una búsqueda en portales de anuncios, incluyendo Listu, propiedades.com y HomesApp, encontró entre 35 y 70 propiedades en renta en el vecindario, con precios de 9 mil a 23 mil pesos mensuales, según el reportaje.

"Es muy turístico. La gente viene aquí a rentar, pero con la ocupación baja, se van también", dijo una residente. "Hay rentas caras, pero mucha gente empezó a bajar precios. Entre el sargazo, la inseguridad y todo eso, todo nos daña".

Las rentas bajas de Tulum no han llegado al presupuesto de Seferina

Seferina vende saborines y chicharrones en el parque central de Tulum por las tardes y noches. Es madre de tres hijos y renta una sola habitación donde vive con sus hijos.

"Sigue sin ser suficiente, porque no hay suficiente trabajo. No hay gente, y si la hay, no compran", dijo. Además de la renta, paga al ayuntamiento 300 pesos a la semana.

"Nunca lo había visto sin gente, sin turistas", dijo.

Lauro Méndez Rodríguez vive en Tulum desde 2010 y ha trabajado en una gasolinera a corta distancia de la avenida principal durante 16 años. El local con el letrero de dos años es uno que ve todos los días. La temporada baja llega a finales de cada verano, dijo, y ha vivido muchas. Esta la llamó demasiado fuerte.

"En todo el tiempo que llevo aquí, esto nunca había pasado", dijo.

Las ventas de viviendas cayeron a la mitad en dos años

La caída en rentas sigue a una quiebra más aguda en ventas. Los datos de la consultoría InfoHabitat, publicados por Obras, de Expansión, el 30 de octubre, muestran que las ventas de viviendas en Tulum cayeron de 3 mil 487 unidades en 2023 a 1 mil 711 en 2025, una caída de 50.9 por ciento.

Los desarrolladores construyeron con la expectativa de crecimiento alrededor del Tren Maya y el Aeropuerto Internacional Felipe Carrillo Puerto. La demanda de viviendas y estadías vacacionales no se mantuvo al ritmo de la construcción.

Una investigación de N+, transmitida el 3 de noviembre por el reportero Abraham Reza con Daniel Carranza, documentó el resultado en Aldea Tulum, un desarrollo de 3 mil viviendas donde muchos compradores obtuvieron créditos esperando que los ingresos de renta cubrieran sus hipotecas. Algunos propietarios ya no recaudan suficiente renta para hacer el pago mensual.

"Desafortunadamente, ahora hay más vivienda que gente", le dijo a la red el agente inmobiliario Alberto García.

García, quien ha trabajado en Tulum durante siete años, lo llamó la temporada baja más baja que ha visto. Dijo que compradores extranjeros solían adquirir varias propiedades a la vez.

Yan Morales, un contratista, dijo que una vez ejecutó más de cuatro proyectos al año y ahora no tiene ninguno. Un sitio como los paralizados que mostró a reporteros normalmente emplearía unas 30 personas, entre ellas albañiles y carpinteros. El trabajo de mantenimiento, que solía llevarlo a través de los meses lentos, también se ha secado. Algunos propietarios, dijo, prefieren dejar la construcción paralizada porque terminarla o mantenerla costaría más. Morales también reconoció que el crecimiento desordenado implicó decisiones tomadas por la misma comunidad.

La mayoría de la nueva vivienda se construyó para estadías cortas

Las unidades vacías y los trabajadores que no pueden acceder a ellas pertenecen a dos mercados diferentes. Gene Towle, socio gerente de la consultoría inmobiliaria Softec, le dijo a El Universal que aproximadamente el 80 por ciento de la vivienda en Tulum está dirigida a turistas, plataformas de renta a corto plazo y compradores vacacionales. En Cancún y Playa del Carmen, dijo, aproximadamente el 80 por ciento es vivienda social o de ingreso medio.

Así que un apartamento vacío no se convierte automáticamente en una casa asequible. El precio, los términos de financiamiento y el tipo de unidad deciden quién puede vivir en ella.

Unos 10 mil residentes pueden haber partido en un año

Tulum creció de 28 mil 263 residentes en 2010 a 46 mil 721 en 2020, según cifras de censo del INEGI, un aumento de 65.3 por ciento. Estimaciones posteriores ubican la población por encima de 70 mil.

La investigación de N+ reportó que cerca de 10 mil personas dejaron el municipio durante el año pasado conforme la desaceleración del turismo se profundizó. Residentes entrevistados citaron la pérdida de empleos vinculados al turismo, la construcción y el hospedaje. Ningún conteo oficial ha confirmado la cifra.

Las visitas a la zona arqueológica de Tulum en septiembre de 2026 fueron cerca de 70 por ciento menores comparadas con septiembre de 2024, según cifras reportadas en medios regionales. No todos los negocios en Tulum enfrentan las mismas condiciones.

2 mil 500 viviendas federales y un pueblo sin plan urbano

El gobierno federal avanza con un proyecto de 2 mil 500 viviendas en Tulum, dirigido a familias de bajos ingresos y miembros de comunidades indígenas. A diferencia de las unidades compradas como inversiones turísticas, estas están destinadas a ser habitadas.

El presidente municipal Diego Castañón Trejo le dijo a N+ que espera que la inversión transforme el destino el próximo año, "un cambio, verdaderamente, de 160 grados".

El proyecto llega a un municipio sin plan urbano actual. El cabildo aprobó un Programa de Desarrollo Urbano en septiembre de 2024, elaborado con asesoría de Sedatu, la dependencia federal de desarrollo agrario, territorial y urbano, con el objetivo declarado de reducir los costos de vivienda. Según reportes de prensa regional, el municipio lo derogó aproximadamente un año después sin haberlo puesto en vigor. Los mismos reportes dicen que Tulum también ha retrasado su programa de zonificación ecológica local, conocido como POEL, cuya emisión está bajo supervisión de la Suprema Corte como parte de una sentencia de controversia constitucional.

La habitación de Seferina cuesta menos que hace un año. Lo que aún necesita, dijo, es suficiente gente en el Parque Central para comprar lo que vende.

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