Hay más viviendas que gente en Tulum

Alberto García ha manejado ventas y rentas de viviendas en Tulum durante siete años, y dice que esta temporada baja es la más débil que ha visto. La caída que dejó vacías las habitaciones de hoteles llegó al mercado inmobiliario de Tulum.

García supervisa decenas de propiedades en venta y renta, y ya no ve la desaceleración como un problema solo de hoteles. "Es una temporada inusual", dijo, calificándola como la más baja desde que llegó. "Mucha gente se va porque no hay trabajo, no hay oportunidad".

Las cifras detrás de su relato se han acumulado todo el año. La ocupación hotelera en Tulum cayó de 72.67 por ciento a 63.69 por ciento en el período de enero a julio, según el Sistema de Información Turística de Quintana Roo, una caída más pronunciada que en Cancún o Playa del Carmen. En octubre, la Asociación de Hoteles de Tulum reportó que cerca de mil habitaciones habían sido cerradas por falta de demanda. Menos visitantes significa menos inquilinos a corto plazo, y menos empleos para la gente que trabajaba en el auge.

Ingresos por renta que ya no cubren la hipoteca

Uno de los desarrollos donde García trabaja es Aldea Tulum, una comunidad planificada de miles de viviendas. Cientos de dueños compraron a crédito, esperando que los ingresos por renta pagaran la unidad. Muchos de esos departamentos ahora están vacíos, y en un mercado saturado la renta que generan frecuentemente no alcanza para el pago mensual de la hipoteca.

García recuerda cuando las matemáticas se veían diferentes. "Muchos extranjeros, cuando llegaban aquí y veían los precios, decían, quiero una casita aquí", dijo. "Ahora, desafortunadamente, hay más viviendas que gente".

Viviendas que crecieron más rápido que la población

Tulum tenía 28,263 residentes en 2010 y 46,721 en 2020, según conteos censales del INEGI. El Tren Maya, el Aeropuerto Internacional de Tulum y una ola de desarrollos privados atrajeron a decenas de miles más, y estimaciones locales colocaban la población por encima de 70,000 habitantes dentro de cinco años del último censo.

La construcción se movió aún más rápido. Según las mismas estimaciones, el parque de viviendas aumentó 79 por ciento, de aproximadamente 11,500 propiedades a más de 20,000.

Luego la demanda se revirtió. Se estima que el municipio perdió cerca de 10,000 residentes en alrededor de un año, personas que dejaron atrás casas, empleos y contratos de renta.

Esas cifras posteriores son estimaciones en lugar de resultados censales, y el INEGI no las ha confirmado.

Cuadrillas sin nada que construir

El signo más visible de la desaceleración es el número de edificios sin terminar en toda la ciudad. Yan Morales, un contratista en Tulum, describió uno de estos sitios. "Este es uno de muchos proyectos atrapados en la etapa de estructura", dijo. "Deberíamos tener albañiles y carpinteros aquí. Tendríamos aproximadamente 30 personas trabajando en cada sitio".

Morales solía ejecutar cuatro o más proyectos al año. Hoy no tiene ninguno. La temporada baja alguna vez traía contratos de mantenimiento para complejos terminados, y ese trabajo también se ha secado. "Pierden menos dejándolo parado que manteniéndolo funcionando y pagando por mantenimiento", dijo sobre los dueños.

Permisos otorgados con poca revisión ambiental

Mucho de lo que ahora está vacío tuvo un costo ambiental. En 2022, The Tulum Times documentó que la construcción de muchos de estos complejos limpió mangles, hábitat de vida silvestre, arrecifes, dunas y cenotes, y cuestionó el papel de las autoridades locales y estatales en permitirlo. Entre 2015 y 2021, Quintana Roo emitió más de 2,000 licencias de construcción, y solo 2 por ciento incluyó una declaración de impacto ambiental, encontró la investigación.

Morales ve las vacantes como una factura que llega a cobrar. "Estamos pasando por una situación que como sociedad también causamos. La creamos", dijo. "Ahora solo tenemos que enmendar nuestras propias acciones".

Un plan de vivienda federal entra en un mercado inmobiliario de Tulum saturado

El gobierno federal avanza con planes para construir alrededor de 2,500 casas en Tulum bajo su programa Vivienda para el Bienestar, dirigido a familias de bajos ingresos y miembros de comunidades indígenas. Funcionarios estatales han puesto la cifra en 2,548 viviendas para familias sin cobertura de seguridad social, según Riviera Maya News.

Esas casas se dirigen a un comprador diferente de los inversores que llenaron desarrollos como Aldea Tulum. Desarrolladores y líderes de la industria hotelera han advertido durante años que la ciudad carece de vivienda asequible para la gente que trabaja en ella.

El presidente municipal Diego Castañón espera que la inversión cambie las cosas. "Con esta gran inversión que se está haciendo, las cosas van a cambiar el próximo año", dijo. "Va a ser un cambio, verdaderamente, de 160 grados, para bien del destino".

Las viviendas federales están destinadas a familias que nunca podrían permitirse un condominio en Tulum, lo que deja los departamentos ya construidos esperando un tipo diferente de recuperación. García está contando con la próxima temporada alta para traer inquilinos a las unidades que no ha podido llenar.

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