Un departamento amueblado y uno vacío pagan impuestos distintos en Tulum

El impuesto sobre la renta de arrendamiento en México se cobra al propietario extranjero a una de dos tasas muy distintas, y cuál aplica nada tiene que ver con cuántos días pasa el propietario en el país.

Un residente fiscal mexicano que renta una propiedad paga sobre la renta neta, después de deducciones, en la misma escala progresiva personal que cualquier otro residente. Un no residente paga 25 por ciento de la renta bruta, sin deducciones. El primero puede deducir el predial, la factura del agua y los intereses hipotecarios. El segundo no deduce nada.

Esa brecha importa más en Tulum este año que nunca antes. El Sistema de Información Turística del Estado, el sistema de datos turísticos del estado que dirige la Secretaría de Turismo de Quintana Roo, contaba 4,162 unidades de renta vacacional activas en el municipio al 4 de septiembre. La ocupación en Tulum fue de 46 por ciento, por debajo de Playa del Carmen con 57 y Cancún con 55. Los ingresos son menores y el papeleo más pesado porque el estado añadió tres nuevos requisitos de impuesto sobre hospedaje para 2026.

México no tiene una regla de 183 días

El error más común en orientación dirigida a expatriados es la afirmación de que pasar 183 días en México convierte a una persona en residente fiscal mexicano. El artículo 9 del Código Fiscal de la Federación no contiene conteo alguno de días.

Contiene una prueba de domicilio. Una persona es residente fiscal mexicano cuando ha establecido su casa habitación en México. Si también mantiene un domicilio en otro país, la residencia se decide por dónde se ubica su centro de intereses vitales, y la ley lo considera México cuando más de la mitad de los ingresos totales anuales de la persona tienen fuente en México, o el centro principal de sus actividades profesionales está aquí.

Compara eso con el propietario típico de Tulum. Alguien que vive en Denver, trabaja en Denver y es dueño de un condominio en renta en Aldea Zama no es residente fiscal mexicano, sin importar cuántas semanas al año visite. Alguien que se ha mudado aquí con tarjeta de residencia y gana la mayoría de sus ingresos de una segunda unidad probablemente sí lo es. La cifra de 183 días pertenece a reglas de desempate de tratados, y no decide nada aquí.

Qué guarda un no residente después de la retención del 25 por ciento

El artículo 158 de la Ley del Impuesto sobre la Renta es tajante. Por ingresos por concepto de otorgamiento temporal del uso de bienes inmuebles situados en México, el impuesto se determina aplicando una tasa de 25 por ciento al ingreso obtenido, sin deducción alguna. La persona que realiza el pago la retiene. Cuando el pagador es también residente extranjero, el contribuyente presenta la declaración directamente dentro de 15 días.

Sin deducción significa sin deducción. No el predial, no las cuotas del condominio, no la limpieza, no la depreciación. Una unidad con ingresos brutos de 30,000 pesos mensuales entrega 7,500 antes de que se cuenten gastos alguno.

Hay una ruta documentada para salir, y es una ruta de tratado en lugar de una estatutaria. Los especialistas fiscales describen una opción disponible para residentes estadounidenses bajo el Artículo 6(5) del tratado fiscal México-Estados Unidos, implementada mediante una regla de Resolución Miscálanea Fiscal, que permite a un no residente ser gravado sobre una base neta en su lugar. Los requisitos descritos son pesados: una elección por escrito, un certificado de residencia fiscal estadounidense, un poder notarizado para un representante legal mexicano, y un RFC. The Tulum Times confirmó el texto de la regla para las resoluciones de 2022 y 2024 pero no pudo verificar que sobreviva sin cambios a la resolución de 2026, porque el servidor de documentos de la autoridad fiscal federal rechazó cada solicitud durante el reportaje. Un propietario que lo considere debe hacer que un contador mexicano confirme el número de regla actual antes de confiar en él.

La deducción del 35 por ciento que necesita solo un recibo predial

Un arrendador residente tiene una opción bajo el Artículo 115. Puede detallar deducciones por predial, mantenimiento y agua, intereses reales en préstamos de adquisición o mejora, salarios y honorarios profesionales, primas de seguros, y depreciación anual del 5 por ciento en la construcción. O puede tomar la opción que la ley escribe en términos claros, deduciendo el 35 por ciento del ingreso bruto más el predial pagado.

Ese segundo camino se conoce en la práctica mexicana como la deducción ciega, y su atractivo es administrativo en lugar de aritmético. Detallar requiere CFDI por cada peso reclamado y registros contables formales. La deducción ciega requiere solo el recibo predial. La elección es vinculante durante todo el ejercicio fiscal, así que no puede cambiarse en diciembre una vez que los números son conocidos.

Los pagos provisionales se hacen mensualmente bajo el Artículo 116 y vencen el 17 del mes siguiente. Existe una opción trimestral para contribuyentes cuyo único ingreso es renta y cae por debajo de un límite que la ley todavía expresa en el lenguaje previo a 2016 de salarios mínimos. Esa redacción ahora se convierte a la UMA, y The Tulum Times no pudo confirmar la cifra en pesos convertida de fuente alguna, así que no se da cantidad aquí.

El impuesto sobre renta en México cambia una vez que la propiedad está amueblada

El impuesto sobre la renta es solo la mitad. La otra mitad es IVA, y se decide sobre una sola línea en el Artículo 20, fracción II de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, que exenta la propiedad usada exclusivamente como casa habitación.

La misma fracción corta la exención para propiedad amueblada y para propiedad usada como hotel o casa de hospedaje. Esa es la bisagra completa. Un arrendamiento a largo plazo sin amueblar a una familia en La Veleta está exento de IVA. La unidad idéntica, amueblada y listada por noche, no lo está, y aplica 16 por ciento.

Los propietarios que compraron un condominio amueblado y asumieron que la exención residencial viaja con él tienen la aritmética al revés. La exención se fija al uso, no al edificio.

Airbnb retira 4 por ciento antes de que el dinero llegue

Desde que entró en vigor el régimen de plataformas tecnológicas, Airbnb, Booking y Vrbo retienen impuesto en la fuente en reservas mexicanas. Por servicios de hospedaje, la retención de impuesto sobre la renta es 4 por ciento del ingreso bruto bajo el Artículo 113-A, sin deducciones, y permanece en 4 por ciento durante los cambios de 2026, incluso cuando la tasa en bienes y servicios subió de 1 a 2.5 por ciento.

En el lado del IVA, un anfitrión que ha dado a la plataforma un RFC válido tiene retenido la mitad del IVA, lo que suma 8 por ciento del precio bajo el Artículo 18-J. Un anfitrión que no ha registrado RFC pierde los 16 por ciento completos.

La sanción de impuesto sobre la renta por no tener RFC en archivo es aún más pronunciada. La publicación fiscal Siempre al Día lo coloca en 20 por ciento bajo el Artículo 113-C, cinco veces la tasa registrada. Esa cifra aparece en solo una fuente a la que The Tulum Times pudo llegar, y se da aquí con esa atribución en lugar de como un hecho establecido.

Lo que plantea la pregunta que decide si cualquiera de esto es viable. Un RFC requiere CURP y una tarjeta de residencia temporal o permanente válida, así que un turista no puede obtener uno. Si un propietario que vive en el extranjero puede tener un RFC de no residente independiente es genuinamente controvertido entre especialistas. Lo que las fuentes acuerdan es la solución: el no residente opera a través de un representante legal mexicano que sostiene un poder notarizado. Ese es el mismo representante que la elección del tratado requiere.

Sedetur contó 4,162 rentales activos en Tulum el 4 de septiembre

Quintana Roo cobra su propio impuesto sobre hospedaje además de todo lo federal. El Impuesto Sobre Hospedaje corre a 5 por ciento para hospedaje tradicional y 6 por ciento para reservas hechas a través de plataformas digitales, una división que entró en vigor en abril de 2023 y que el estado dejó sin cambios para 2026.

Airbnb dice que ha cobrado y remitido el impuesto directamente a la secretaría de finanzas del estado desde 2017, y coloca el total acumulado en más de 1,000 millones de pesos al final de 2024. Esa cifra proviene de la empresa describiendo su propio cumplimiento, y debe leerse como tal.

Tampoco resuelve la posición del anfitrión. La recaudación de plataforma del impuesto sobre hospedaje no es lo mismo que las obligaciones propias de registro y presentación del anfitrión, y contadores que trabajan el mercado de Quintana Roo advierten a anfitriones no tratar uno como liberando al otro. Las declaraciones mensuales de impuesto sobre hospedaje se presentan el 10 del mes siguiente.

Un gravamen separado se sienta junto a él. El Derecho de Saneamiento Ambiental se cobra por cuarto, por noche, en UMA, a 30 por ciento de una UMA para Tulum, versus 70 por ciento para Cancún y Playa del Carmen. Si llega a rentas vacacionales como también a hoteles no está documentado en fuente alguna alcanzada aquí. Visitax es una tercera cosa otra vez, pagada por el visitante en lugar del propietario.

Un certificado para cada propiedad

Las adiciones de cumplimiento para 2026 son donde la carga realmente se movió. De acuerdo con la publicación fiscal El Contribuyente, en un reporte del 2 de febrero, Quintana Roo mantuvo sus tasas planas pero adjuntó tres nuevas obligaciones: recibos formales para pagos de impuesto sobre hospedaje, registro en el Registro Estatal de Contribuyentes para cada proveedor, y un certificado individual de obligaciones fiscales para cada propiedad en lugar de uno cubriendo al operador.

Ese último punto es lo que aguijonea a un propietario con varias unidades. El registro estatal es el mismo que, desde enero de 2026, ha estado poniendo puerta a los trámites de vehículos en Quintana Roo, así que propietarios que han comprado auto aquí ya lo han cumplido.

Las obligaciones de registro se apilan más. El Artículo 48 de la Ley General de Turismo hace obligatorio el registro en el Registro Nacional de Turismo federal para proveedores de servicios turísticos, dentro de 30 días de comenzar operaciones. A nivel estatal, Bernardo Cueto Riestra, secretario de turismo de Quintana Roo, describió el registro de turismo estatal en marzo como un filtro preventivo y dijo que las plataformas cooperan para verificar anfitriones de modo que operadores sin registro actual no pueden operar en ellas.

The Tulum Times ha rastreado el lado de costo de ser dueño aquí desde agosto, en su guía al costo de vida en Tulum, y el patrón se sostiene en el lado de ingresos también. Lectores pesando si los números todavía funcionan deben leer también la corrección del propio mercado, cubierta en Tulum real estate enters a new adjustment phase, y el cuadro de compra más amplio en the guide to the Tulum real estate market.

La pregunta sin resolver es la que un propietario más necesita respondida, y fuente alguna alcanzada para esta guía la responde limpiamente. Cuando una plataforma remite el impuesto sobre hospedaje al estado, ¿eso extingue la propia responsabilidad del anfitrión o meramente se sienta junto a ella? Las fuentes se dividen. Hasta que la secretaría de finanzas del estado lo diga por escrito, un propietario presentando nada porque Airbnb presentó algo está confiando en una asunción, no una regla.

¿Estás rentando una propiedad en Tulum y te sorprendieron los requisitos de registro de 2026? Únete a la conversación y comparte tu perspectiva con nosotros en Instagram y Facebook en @thetulumtimes.