Rentas de largo plazo en Tulum promedian 19,066 pesos al mes, sin contar servicios

Las rentas a largo plazo en Tulum promediaban 19,066 pesos mensuales entre los 113 anuncios publicados en Vivanuncios el 2 de septiembre, y esa cifra cubre solo el departamento.

Los precios solicitados no son lo mismo que las rentas pagadas. Un portal muestra lo que los propietarios esperan obtener, en un día cuando la ciudad estaba en plena temporada baja y la ocupación hotelera en el Caribe mexicano había caído por debajo del 60 por ciento. Considera las cifras abajo como el techo de una negociación más que como una medición del mercado.

Aún así vale la pena conocerlas, porque la mayoría de las guías sobre vivir aquí citan un rango de renta en dólares y se detienen ahí. La renta es la parte fácil. La electricidad, la conexión de agua y las garantías que pedirá el propietario son las que definen si el presupuesto se sostiene.

113 anuncios y un promedio de 19,066 pesos

La sección de largo plazo de Vivanuncios para Tulum tenía 113 propiedades el 2 de septiembre, desde 1,800 pesos mensuales en el piso hasta 50,000 en el techo. La dispersión es amplia porque los anuncios mezclan cuartos, estudios, condominios amueblados en desarrollos cerrados y casas completas.

Agrupadas por tamaño, las rentas solicitadas ese día se veían así.

• Departamentos de una recámara y estudios, aproximadamente 11,000 a 14,000 pesos en La Veleta y alrededor de 13,000 pesos en el centro.
• Departamentos de dos recámaras, aproximadamente 13,500 a 15,000 en La Veleta, 16,000 a 18,500 en el centro y 18,000 a 19,000 en Aldea Zamá.
• Departamentos de tres recámaras, alrededor de 32,000 en La Veleta y 33,000 en el centro, con un penthouse de Aldea Zamá anunciado a 65,000.
• Casas de cuatro y cinco recámaras en el centro, aproximadamente 55,000 a 60,000.

Con la tasa oficial publicada para el 1 de septiembre, 17.0147 pesos por dólar, un departamento de 13,000 pesos resulta en alrededor de 764 dólares mensuales, y el promedio de 19,066 pesos en alrededor de 1,120.

Las guías escritas para extranjeros que llegan se ubican arriba o abajo del portal dependiendo de quién las escribió. Rentar en Tulum, actualizado el 28 de agosto de 2026, lista cuartos y estudios en el centro a 7,000 a 11,000 pesos, y un departamento cómodo de una o dos recámaras con servicios a 15,000 a 30,000 pesos. Tribu Tulum, un sitio inmobiliario local, citaba un departamento de una recámara en Aldea Zamá a 1,200 a 2,500 dólares mensuales y un estudio en La Veleta a 800 a 1,500 dólares mensuales en una guía de mercado fechada el 12 de febrero de 2026. Son básicamente los mismos departamentos, descritos por personas con diferentes razones.

La Veleta y el centro contra Aldea Zamá

Tres áreas absorben la mayor parte de la demanda de largo plazo, y no son intercambiables.

Aldea Zamá es el desarrollo planeado, con calles pavimentadas, edificios cerrados, albercas y gimnasios, y tiene las rentas solicitadas más altas de las tres. También es el área con la mayor concentración de unidades vacacionales amuebladas, lo que significa que un inquilino de largo plazo está compitiendo contra tarifas nocturnas.

La Veleta creció más rápido y queda al oeste de la carretera, más cercana a la ciudad que a la playa. Tiene la oferta más profunda de departamentos de una y dos recámaras en el rango de 11,000 a 15,000, y la gama de calidad más amplia dentro de ella, desde condominios terminados hasta edificios todavía en construcción al lado.

El centro, Tulum Pueblo, es donde los mismos metros cuadrados cuestan menos, y donde la desventaja es el ruido, el tráfico y la construcción más antigua. También es el único de los tres donde un inquilino puede vivir sin auto.

Pasadas esas tres, Región 15 y las nuevas colonias al oeste son más baratas aún. Ahí es donde las preguntas de conexión más adelante en esta página dejan de ser teóricas.

Las rentas a largo plazo en Tulum raramente incluyen los servicios

Casi nada en un contrato de renta de Tulum viene junto. Electricidad, agua, gas e internet normalmente son del inquilino, y un edificio con áreas comunes suma una cuota de mantenimiento encima.

La electricidad es la línea que sorprende a la gente, y la razón es estructural más que personal. Quintana Roo Hoy reportó el 22 de julio de 2026 que Tulum se factura bajo la tarifa CFE clase 1B, con residentes pidiendo ser movidos a la tarifa más barata 1C ya usada por otros municipios en el estado. Bajo 1B, de acuerdo con el relato de las reglas de Infobae publicado el 1 de mayo de 2026, un hogar pierde su subsidio una vez que su consumo promedio mensual excede 400 kilowatts-hora. En 1C, el mismo techo está en 850.

El aire acondicionado a través de agosto mueve un hogar pasado 400 más rápido de lo que la mayoría de los que llegan esperan. Una vez que el subsidio termina, la factura se calcula con la tarifa de alto consumo hasta que el consumo haya permanecido bajo el umbral por 12 meses consecutivos y CFE haya sido pedida reclasificar la cuenta.

Rentar en Tulum pone una factura CFE en 800 a más de 3,000 pesos por ciclo de dos meses, impulsada principalmente por aire acondicionado, y estima 1,500 a 2,500 pesos mensuales para electricidad, agua, gas e internet combinados en un presupuesto frugal, subiendo a 2,500 a 5,000 pesos mensuales en uno cómodo. Esas son las propias estimaciones del sitio más que promedios medidos, y asumen un hogar aún en el lado subsidiado de la tarifa.

Dos preguntas pertenecen en la primera conversación con un propietario. ¿A nombre de quién está la cuenta CFE, y qué dijeron las últimas dos facturas?

Un depósito, un avalista y una póliza jurídica

El lado del papeleo de un contrato de renta mexicano es donde los inquilinos extranjeros con más frecuencia se atoran, y tiene menos que ver con estatus migratorio de lo que la gente asume.

Un depósito de garantía es estándar, y los anuncios de Vivanuncios establecen la cantidad caso por caso en lugar de seguir una norma municipal publicada. Lo que viene después es la parte más difícil. Un propietario mexicano usualmente querrá una garantía que un inquilino sin historial crediticio local no puede fácilmente dar: un aval o fiador, un avalista que es dueño de propiedad en el estado y firma junto con el inquilino.

El sustituto es una póliza jurídica, una póliza de protección de renta emitida por una compañía especializada que revisa al inquilino, redacta el contrato y maneja el lado legal cuando las cosas se salen de control. MoradaUno, una firma de servicios de renta mexicana, puso el costo de una en 25 a 80 por ciento de la renta mensual dependiendo de la cobertura, en una guía publicada el 26 de junio de 2025, y listó identificación oficial para ambas partes, prueba de que la propiedad está registrada, verificación de ingresos del inquilino y referencias personales entre los documentos requeridos. Esa es una cifra nacional de una compañía operando principalmente en el centro de México, no un precio de Tulum, y las agencias locales citan los suyos propios.

Para un inquilino extranjero, un proveedor de póliza típicamente pedirá un pasaporte, una visa o documento de inmigración, y prueba de ingresos, de acuerdo con el corredor mexicano Rentapoliza, cuya página de orientación para inquilinos extranjeros fue actualizada por última vez en agosto de 2024. La misma página nombra las dos palancas que un propietario usualmente aceptará en lugar de un avalista: un depósito más grande, o varios meses de renta pagados por adelantado.

Una advertencia sobre el marco legal. El capítulo de arrendamiento del código civil de Quintana Roo no era públicamente legible al momento de escribir, así que esta guía no hace reclamación alguna sobre términos mínimos estatutarios, límites de aumentos de renta o períodos de notificación en el estado. Un contrato de un año o más vale la pena tener leído por un abogado local o notario antes de firmar, no después.

Algunos domicilios no tienen contrato CFE propio

Esta es la parte que no aparece en guías de renta escritas desde fuera de Tulum.

Parte del stock de vivienda del municipio se sienta en colonias que fueron pobladas antes de que el papeleo fuera completado, y en algunas de ellas, los contratos individuales de electricidad no existen.

La situación está siendo trabajada, lentamente y en lugares nombrados. Quintana Roo Hoy reportó el 2 de julio de 2026 que 117 medidores habían sido instalados bajo un esquema de medición colectiva en dos colonias de Tulum, 72 en Tumbenkin y 45 en Nassim, con Arrecifes siguiente en la fila. Atilano Aranda Rejón, presidente del Comité General Étnico Pluricultural de Tulum, describió el esquema como un paso importante para residentes de asentamientos donde servicios básicos han sido una demanda de largo plazo. El modelo coloca un medidor en un transformador y divide el consumo entre los hogares conectados en lugar de emitir a cada uno su propio contrato.

Para un inquilino, la consecuencia es estrecha y específica. Un departamento en una colonia no regularizada puede tener electricidad sin cuenta CFE, agua entregada por pozo o por reparto en lugar de por la utilidad, o un domicilio que la utilidad no reconoce formalmente. Renta ahí si el precio y el lugar te convienen. Solo establécelo antes de firmar, porque un interruptor de luz funcionando no es prueba de una conexión legal.

Diciembre cambia la aritmética

El mercado de renta de Tulum corre en un calendario turístico.

Rentar en Tulum nota que la temporada alta de diciembre a marzo empuja los precios para arriba, y que las tarifas bajan para estancias de varias semanas o meses. Ambas mitades de esa oración importan a alguien firmando un contrato. La primera dice cuándo un propietario tiene opciones. La segunda dice que la duración es la ficha de negociación más fuerte del inquilino, en una ciudad donde la oferta competidora es una tarifa nocturna.

Septiembre y octubre se sientan en el extremo lejano de ese ciclo. Un inquilino buscando ahora está negociando con un propietario que acaba de pasar por los meses más tranquilos del año.

Las preguntas que pertenecen en la visita, no en el contrato

Antes de que dinero alguno cambie de manos, pregunta estas en el sitio.

• ¿A nombre de quién está la cuenta CFE, y puedes ver las últimas dos facturas?
• ¿Es el agua suministrada por CAPA, por un pozo, o por reparto, y quién la paga?
• ¿Hay cuota de mantenimiento o condominio, cuánto es, y qué cubre?
• ¿Está la propiedad en una colonia regularizada, y el propietario posee un título o escritura para ella?
• ¿Qué garantía se requiere, y será aceptada una póliza jurídica en lugar de un aval?
• ¿Corre el contrato a través de la temporada alta, y qué pasa con la renta en la renovación?

Las cifras en esta página vienen de anuncios y guías actuales a partir del inicio de septiembre de 2026, durante la semana más profunda de la temporada baja, y cambiarán. La clase de tarifa no se moverá sin una decisión de CFE, y el estatus de conexión de una colonia no se moverá sin un expediente de regularización. Esas dos preguntas sobreviven a cualquier tabla de renta, incluyendo esta.

Para el mercado más amplio, nuestra guía al mercado inmobiliario de Tulum cubre hacia dónde se dirigen los precios, la verdad sobre comprar propiedad en Tulum, que maneja las reglas de propiedad que los extranjeros enfrentan, y nuestra cobertura de vecindarios sigue Aldea Zamá, La Veleta y Región 15 conforme cambian.

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