El muro que los residentes pasaron dos años exigiendo que derribaran nunca fue improvisado. Documentos federales ubican su construcción en la primera fase del Parque del Jaguar, licitado por Sedatu en junio de 2022, un mes antes de que el parque existiera legalmente.
El acceso a la playa de Tulum tiene un rastro de papeles. Decretos, licitaciones, títulos cancelados, sellos de clausura y votos de comités, la mayoría publicados en el Diario Oficial de la Federación o en los boletines de las dependencias que los expidieron.
Leídos en orden, esos documentos responden una pregunta que el argumento sobre el terreno nunca resuelve. La arena siempre fue pública. El paso hacia ella siempre fue de alguien otorgarlo.
El parque fue decretado el 27 de julio de 2022 y el perímetro fue lo primero
El decreto publicado ese día declaró un área de protección de flora y fauna sobre la zona conocida como Jaguar, en el municipio de Tulum, cubriendo 2 mil 249 hectáreas, 71 áreas y 4.30 centiáreas, divididas en una zona núcleo de 1 mil 967 hectáreas y una zona de amortiguamiento de 282 hectáreas. Conanp lo anunció como el área natural protegida federal número 185 del país.
Dos obligaciones están dentro de ese texto. Los propietarios y titulares de derechos en terrenos dentro del polígono permanecen vinculados por la LGEEPA y el decreto mismo. Y Semarnat, a través de Conanp, estaba obligada a registrar el área en los registros de propiedad pública correspondientes, el Registro Agrario Nacional y el registro nacional de áreas protegidas dentro de 180 días.
La secuencia de construcción se adelantó al papeleo. Los reportes de la semana del decreto anotaban que los primeros trabajos esperados para comenzar en agosto eran el muro perimetral encerrando más de 2 mil hectáreas, para el cual Sedatu había publicado una convocatoria de licitación en junio.
Un muro es tanto un instrumento de conservación como de control. Cuál resulte ser depende enteramente de cuántas aberturas se corten en él y por quién.
Un parque nacional escrito para un municipio que no existía
La capa más antigua es más extraña. El Parque Nacional Tulum fue creado por decreto en 1981, cubriendo 664 hectáreas, 32 áreas y 13 centiáreas, y el decreto designa esa superficie en el municipio de Felipe Carrillo Puerto. Tulum no se convertiría en municipio hasta 2008.
Conanp reprodujo ese texto original nuevamente en enero de 2024, cuando el Diario Oficial publicó el resumen del programa de manejo del parque, más de cuatro décadas después de que el terreno fue apartado.
La brecha importa porque el parque nunca fue completamente terreno federal desde el principio. Solo parte de las 664 hectáreas pertenecía a la nación cuando fue decretada, reportó el medio Pie de Página, lo que la dejó expuesta a la especulación desde el primer día. Una controversia constitucional en 2008 y una sentencia en 2011 confirmaron a Conanp como propietaria y poseedora legítima. Terreno dentro del polígono siguió vendiéndose de cualquier forma, algunas parcelas llevando dos, tres y cuatro títulos a la vez.
Los veinte metros que ninguna concesión convierte en propiedad
Todo lo anterior sucedió en tierra. La playa misma sigue una regla separada que no ha cambiado.
La Ley General de Bienes Nacionales clasifica las playas marítimas y la zona federal marítimo terrestre, la franja de veinte metros de terreno firme sobre la línea de pleamar, como propiedad de uso común de la nación, inalienable e imposible de adquirir por posesión prolongada. Semarnat puede otorgar una concesión para esa franja. Una concesión es permiso temporal de uso de propiedad federal y no transfiere la propiedad, una distinción que el sitio legal Paréntesis Legal argumentó fue ignorada sistemáticamente durante décadas.
Dos documentos muestran cuán ampliamente fue gobernada la franja. Semarnat publicó la NOM-146-SEMARNAT-2017 en diciembre de 2017 para establecer el método oficial para delimitar y mapear la zona federal, lo que significa que no había un único método oficial para la línea antes de entonces. Y Profepa emitió una recomendación formal a estados costeros, recordándoles que otorgar concesiones en la zona federal es responsabilidad exclusiva de Semarnat y que los gobiernos municipales deben dejar de expedir tales documentos.
Profepa también anunció un programa de revisión y regularización para la zona federal en Tulum y Bahía de Akumal, prometiendo un diagnóstico de concesiones y autorizaciones dentro de un mes. El diagnóstico nunca fue publicado en forma consolidada públicamente. El portal de transparencia focalizada de Semarnat publica títulos de concesión, extensiones y modificaciones por estado, lo que deja que cualquier conteo de quién actualmente tiene concesiones de zona federal a lo largo de la carretera Tulum a Boca Paila sea armado título por título.
Cuarenta y nueve años para responder si el ejido llegaba al mar
El conflicto de tierra detrás de los hoteles tiene un origen documentado y un fin, con medio siglo en medio.
En 1973, el gobierno federal creó el Nuevo Centro de Población Ejidal José María Pino Suárez, asentando familias de Tenosique, Tabasco. De acuerdo con Proceso, que revisó el expediente en febrero de 2024, la dotación afectó 105 hectáreas entonces tenidas por Antonio González Avilés, adyacentes a la zona federal marítimo terrestre del Caribe, más diez hectáreas tenidas por Felipe Hernández Colli. Desde 1974 en adelante, la revista reportó que alteraciones al registro de propiedad por autoridades afectaron una gran porción de terreno ejidal a lo largo de la costa, y que tierra que legalmente no podía ser vendida a particulares fue adquirida fraudulentamente.
En marzo de 2022, la Procuraduría Agraria declaró públicamente que el ejido Pino Suárez no se extiende hasta el mar, que títulos y certificados expedidos para esa zona carecen por lo tanto de validez, y que el representante del Registro Agrario Nacional en Quintana Roo había sido removido por expedirlos.
La cancelación es el número más concreto en toda esta historia. Un plano de encuesta. Un acta de asamblea de 2006. Mil noventa y dos certificados de parcela. Setecientos seis títulos de propiedad.
El abogado Víctor Salaya, por los particulares, dijo a La Jornada Maya que la sentencia aclara dónde termina el ejido y reconoce los lotes costeros como propiedad privada, y describió la incertidumbre anterior que había producido. Compradores que llegaron durante el auge compraron de buena fe a ejidatarios cuyos títulos no valían nada.
Sellos, camiones de mudanza y la década que la costa cambió de manos
La ejecución está documentada en ráfagas, y cada ráfaga se lee como una instantánea de qué valían las reglas ese año.
Profepa cerró 14 instalaciones hoteleras dentro del Parque Nacional Tulum en julio de 2008 después de que inspecciones encontraron que habían sido construidas sin autorización de impacto ambiental, sin permisos de cambio de uso de suelo en terreno forestal y sin ninguna concesión de zona federal marítima. En diciembre de 2022, la dependencia selló un hotel en construcción en Playa Santa Fe, dentro del parque y bajo 800 metros de las ruinas, el día después de que Sedatu anunciara un plan de reordenamiento para la zona de playa.
Entre esas dos fechas llegó junio de 2016. Alrededor de 300 turistas fueron removidos de alojamientos junto a la playa bajo una orden de un juzgado civil en Playa del Carmen, en medio de una disputa que ya tiene más de dos décadas. El dueño del hotel Alonso Ventre dijo a La Jornada que hombres llegaron a las cuatro de la mañana con veinticinco camiones de mudanza, llevando machetes, tuberías, palos y piedras, que huéspedes y muebles fueron sacados, y que los que resistieron fueron enfrentados con gas lacrimógeno. Dijo que no se mostró orden de desalojo y que no se dio notificación.
La cobertura de prensa ha encuadrado largo tiempo ese conflicto como ejidatarios costeros contra dos grupos de negocios de Monterrey identificados como Schiavon Magaña y Garza Ponce, incluyendo alegatos de títulos fraudulentos que esas partes han disputado en corte, donde sostienen que compraron los lotes costeros legítimamente. Ninguna condena criminal contra ellos ha sido reportada, y la decisión agraria de 2022 favoreció el lado de propiedad privada de la disputa fronteriza.
Acceso a la playa de Tulum con precio entre 105 y 500 pesos
La puerta federal llegó última y se movió más rápido.
La administración del Parque del Jaguar fue transferida en diciembre de 2024 a Grupo Mundo Maya, la empresa estatal operando bajo Sedena, como parte de un proyecto cuyo costo federal ha sido reportado exceder 2 mil 700 millones de pesos. El 5 de diciembre de 2024, trabajadores y comerciantes de las plazas en la entrada a las ruinas bloquearon la Carretera Federal 307, exigiendo restauración del acceso normal después de que Sedena, INAH y Conanp rerrutaron visitantes a través de la entrada de la antigua base naval.
Proceso reportó cobros de 105 a más de 500 pesos para llegar a tramos costeros que habían sido libres, y el cierre de tiendas de artesanía alrededor de las ruinas dentro de nueve meses. La ocupación siguió. Contra un promedio anual 2024 cercano al 74 por ciento, Animal Político reportó 66.7 por ciento en septiembre de 2025 y 49.2 por ciento para la semana del 27 de septiembre al 3 de octubre, abajo 17.5 por ciento año con año para el mes.
El presidente municipal Diego Castañón Trejo negó que existieran cuotas de entrada a playa y llamó las acusaciones una campaña de difamación, mientras por separado acusó a la administración militar de bloquear un acceso y no entregar un esquema de credencial para residentes acordado. Los manifestantes argumentaron que los cobros contradecían el artículo 27 de la Constitución y la ley federal sobre la zona marítima.
Diez aberturas cortadas en el muro y un registro aún no publicado
La reversión está documentada también, y es reciente.
El 12 de noviembre de 2025, la secretaria federal de turismo Josefina Rodríguez Zamora y la gobernadora Mara Lezama abrieron dos puntos de acceso gratuito dentro del parque, incluyendo la entrada tradicional que los residentes habían estado exigiendo, e destacaron las playas públicas de El Pueblo y Conchitas. Nueve días después, Profeco cerró cuatro hoteles y cinco supermercados en Tulum por sobreprecio después de encontrar una hamburguesa simple con precio de 400 pesos dentro del parque.
El 17 de julio de 2026, la presidenta Claudia Sheinbaum presentó el Plan Tulum Renace en Tulum. La entrada al parque se volvió gratuita; la admisión a la zona arqueológica y área protegida bajó a 80 pesos para visitantes mexicanos y 265 pesos para visitantes extranjeros; y el único cobro restante dentro es 20 pesos por el tranvía eléctrico opcional. Diez accesos a playas públicas han sido abiertos, y el muro perimetral en la entrada tradicional será reemplazado con un arco.
La vía legislativa no ha cerrado. El 1 de octubre de 2025, la Cámara de Diputados aprobó por unanimidad, 465 votos a favor, reformas a la Ley General de Bienes Nacionales y la LGEEPA haciendo el acceso a playas gratuito, sin costo y permanente, prohibiendo cuotas fuera de excepciones limitadas, y ordenando a Semarnat y municipios costeros construir un Registro Nacional de Accesos a Playas inscrito en catastros y registros de propiedad para que ninguna venta posterior pueda borrar una entrada. La comisión de turismo del Senado, presidida por la senadora de Quintana Roo Eugenio Segura, aprobó la minuta el 9 de diciembre de 2025.
Lo que el registro público aún no muestra
Tres brechas permanecen, cada una un documento que no ha sido publicado.
- El decreto de la reforma de 2025 no ha sido confirmado como publicado en el Diario Oficial. Hasta que lo sea, el reloj de 180 días para que Semarnat ajuste su reglamentación no ha comenzado.
- El registro nacional de accesos a playas no existe aún. Cada acceso abierto en Tulum desde noviembre de 2025 es una decisión administrativa, reversible por la administración que la tomó.
- No hay una lista consolidada pública de quién actualmente tiene concesiones de zona federal marítima a lo largo de la costa de Tulum, y el diagnóstico de regularización que Profepa prometió para Tulum y Akumal nunca fue liberado como uno.
Hasta que esos tres existan en papel, las aberturas en el muro son exactamente tan durables como la buena voluntad de quienquiera que los administre, que es el mismo arreglo que esta costa ha estado viviendo bajo desde 1973.
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