Las rentas vacacionales en Tulum se acercan a la mitad del inventario hotelero mientras la demanda se debilita

Tulum tiene 5 mil 119 unidades activas de renta vacacional, una cifra que la coloca en tercer lugar en Quintana Roo y que ha convertido al destino en una señal de alerta para el modelo de renta a corto plazo en momentos en que la demanda de visitantes se debilita.

El número proviene de datos de la industria citados por José Manuel Lozano Álvarez, presidente de la Asociación de Gestores de Rentas Vacacionales, conocida como APAR. Coloca a Tulum por debajo solo de Cancún y Playa del Carmen en el panorama de renta a corto plazo del estado.

Este total cobra mayor relevancia cuando se compara con el alojamiento tradicional. De acuerdo con la Secretaría de Turismo de Quintana Roo, Tulum tiene 11 mil 993 cuartos de hotel distribuidos en 239 hoteles. Las rentas vacacionales ahora representan casi la mitad del tamaño del inventario completo de cuartos de hotel de la ciudad, congestionando un mercado compartido por visitantes, propietarios, administradores, desarrolladores y hoteles.

Por qué las rentas vacacionales de Tulum crecieron más que la demanda

Lozano Álvarez describió a Tulum como un ejemplo de cautela para la industria de rentas vacacionales. Después de años de crecimiento acelerado, retornos sólidos y entusiasmo de inversionistas, el destino está absorbiendo el peso combinado de la sobreoferta, precios altos, ocupación más débil, problemas de seguridad, quejas sobre transporte, frustración por acceso a playa y llegadas abundantes de sargazo.

La desaceleración comenzó hace cerca de tres años, dijo, y se hizo mucho más visible en 2025.

Los precios cuentan parte de la historia. Las rentas vacacionales de Tulum promedian aproximadamente 2 mil 200 pesos por noche, con muchas estancias de dos a cinco días. Esta tarifa funcionaba en los años de auge, cuando la imagen de Tulum como un escape elegante y ecológico atrajo festivales de música, viajeros de bienestar, nómadas digitales, turistas de lujo e inversionistas inmobiliarios. El mercado para el cual fue construido ya no se comporta igual.

El costo real de un viaje a Tulum

Los viajeros ahora tienen más opciones en el Caribe mexicano, y muchos están evaluando el precio total de un viaje en lugar de solo la tarifa nightly. En Tulum, esa factura final también incluye taxis, acceso a playa, precios de restaurantes, entradas a parques, condiciones de sargazo y la facilidad básica de desplazarse. Para una proporción creciente de visitantes, las cuentas han dejado de cuadrar.

El problema más profundo es estructural. Tulum no simplemente añadió rentas. Construyó una narrativa inmobiliaria alrededor de ellas. Estudios, lofts, condominios en la selva y departamentos de inversión fueron comercializados con promesas de altos ingresos a corto plazo. Muchos fueron diseñados para visitantes, plataformas e inversionistas en lugar de para residentes o necesidades comunitarias a largo plazo.

Más inventario aún está por llegar

Con más de 100 proyectos inmobiliarios reportadamente aún en desarrollo, la presión parece destinada a continuar. La oferta adicional podría llevar las tarifas a la baja, agudizar la competencia y dejar a propiedades más débiles luchando por llamar la atención.

El sector hotelero ha expresado preocupaciones similares. Los hoteles operan bajo reglas más estrictas que cubren personal, permisos, estándares de seguridad, obligaciones fiscales y servicio de cara al público. Las rentas a corto plazo han sido más difíciles de regular, alimentando la tensión entre operadores tradicionales y plataformas de renta.

Una desaceleración más grande que las rentas

El sector de renta vacacional no es la única causa de los problemas de Tulum. Los reportes a través de 2025 mostraron que la ocupación hotelera cayó bruscamente respecto al año anterior, mientras que negocios locales señalaron el sargazo, precios altos, conectividad aérea reducida, disputas por tarifas de taxi, disputas por acceso a playa, preocupaciones de seguridad y una experiencia de visitante que cambió.

La marca de Tulum también se convirtió en víctima de su propio éxito. Las cualidades que la hicieron famosa, la música, clubs de playa, escena de bienestar, exclusividad y glamur bohemio curado, también la hicieron cara y, para algunos viajeros, agotadora. Lo que una vez parecía distintivo comenzó a sentirse sobredesarrollado y difícil de navegar.

Lozano Álvarez vinculó parte del auge de Tulum al boom de festivales de música electrónica, que atrajo visitantes de alto gasto e atención global. Esa misma onda aceleró el desarrollo, la especulación y una imagen de destino de fiesta que no siempre sirvió a la comunidad más amplia.

Hacia dónde va Tulum

APAR aún ve razones para el optimismo. El Aeropuerto Internacional de Tulum, que comenzó operaciones a finales de 2023 y agregó vuelos internacionales en 2024, podría respaldar una recuperación si la conectividad mejora y el mercado se corrige. El acceso aéreo directo le da a Tulum la oportunidad de atraer visitantes por sí solo en lugar de depender de llegadas a través de Cancún. Sin embargo, un aeropuerto por sí solo no solucionará el desequilibrio subyacente.

La lección está quedando clara. El crecimiento sin planeación eventualmente resulta caro. Un mercado de renta saludable necesita más que edificios nuevos y fotografía pulida. Necesita infraestructura, regulación justa, transporte confiable, acceso público a playa, manejo ambiental, precios realistas, seguridad y una experiencia que los visitantes crean que vale la pena pagar.

Tulum está lejos de terminar. Sigue siendo uno de los destinos más conocidos de México, con un atractivo natural y cultural extraordinario. La fase de dinero fácil del boom de renta, sin embargo, parece haber terminado. Lo que viene después depende de si el destino puede pasar de la especulación a la sostenibilidad, y de vender la idea de Tulum a mejorar la realidad de estar ahí.

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