4 mil 500 rentas vacacionales en Tulum, y ningún mapa de las que están en asentamientos irregulares

Las rentas vacacionales en Tulum ahora operan dentro de los asentamientos irregulares del municipio, según la asociación hotelera local. Su presidente se rehúsa a cifrar cuántas hay, porque nadie las ha contado.

La negativa es la noticia.

David Ortiz Mena, quien dirige la Asociación de Hoteles de Tulum, dijo que no existe un censo oficial y georeferenciado que permita saber cuántas rentas funcionan dentro de asentamientos irregulares, y que citar una cifra sin información verificable sería irresponsable. La brecha importa ahora porque Quintana Roo está armando el primer conjunto común de reglas para hospedaje en plataformas que sus municipios deben aplicar, y Tulum es la localidad con más listados que traer bajo su jurisdicción.

La cifra que cita la asociación y la que no cita

La asociación ubica a Tulum en aproximadamente 4,500 registros de renta vacacional. En declaraciones publicadas por medios de Quintana Roo este mes, Ortiz Mena dio una lectura más estrecha del mismo mercado: 4,295 rentas activas, cerca del 95 por ciento de las cuales son propiedades completas en lugar de cuartos disponibles en casas ocupadas.

Cancún, con aproximadamente cuatro veces la oferta hotelera de Tulum, tiene 6,273 hoteles. Puerto Morelos tiene alrededor de 800.

Ninguno de esos totales lleva una dirección. Un registro confirma que una propiedad existe en algún lugar del municipio. No dice si ese lugar es Aldea Zamá, la carretera de playa, o una manzana cuya propiedad aún se abre paso a través de un programa estatal.

Nada en las declaraciones de Ortiz Mena sugiere que la mayoría de las rentas de Tulum caigan en esa última categoría. Su argumento es más estrecho y más difícil de descartar. Nadie puede decir cuál es esa proporción.

Cinco registros que nunca se han puesto uno sobre el otro

Expuso lo que un diagnóstico real requeriría. Cruzar el registro estatal contra los datos que tienen las plataformas digitales, luego contra Catastro (el registro de propiedad), la dirección de desarrollo urbano y Protección Civil.

Cada uno responde algo que los otros no pueden. El registro estatal muestra quién se declaró. Las plataformas muestran quién vende noches. Catastro muestra quién tiene el título. Desarrollo urbano muestra si el uso del suelo permite hospedaje en absoluto. Protección Civil indica si alguien ha inspeccionado el inmueble por condiciones que un huésped quizá nunca se le ocurriría preguntar.

Ese cruce no ha sido publicado. Hasta que lo sea, cada cifra en el debate es una estimación, incluyendo la de la propia asociación.

Lo que una foto de listado no puede mostrar a un huésped

Ortiz Mena enumeró los riesgos en un orden que pone la competencia desleal al final: seguridad de los visitantes, condiciones de protección civil, disponibilidad de servicios públicos, certeza legal de las propiedades mismas e imagen de Tulum como destino.

Los huéspedes utilizan la misma agua, drenaje, electricidad y recolección de basura que las calles a su alrededor, dijo en declaraciones publicadas por El Sureste, y esos servicios se saturan donde la infraestructura nunca fue construida para recibir visitantes. También señaló edificios inconclusos cuyos propietarios contaban con ingresos de plataformas que nunca llegaron, que describió como puntos de inseguridad.

Una página de reservación no lleva nada de eso. Muestra una alberca elevada, una azotea y una caminata corta a la playa. No muestra un título de propiedad ni una inspección de protección civil, y no existe un registro público donde un viajero pudiera ir a verificar.

Ocupación cerca del 20 por ciento y una contribución que las plataformas no pagan

La asociación representa a los negocios que compiten con estos listados, y lo hace en el peor verano que sus miembros han tenido en años.

Ortiz Mena dijo a medios estatales a mediados de agosto que la ocupación se mantuvo cerca del 20 por ciento durante mayo, junio y julio, por debajo de los mismos meses de 2025, y que algunos hoteles abrirían solo por temporada hasta que la demanda regrese en la segunda mitad de octubre. La remoción de sargazo ha costado a algunas propiedades más de 500,000 pesos por semana.

Las rentas vendidas a través de plataformas, dijo, no contribuyen al Derecho de Saneamiento Ambiental, la contribución ambiental estatal que ayuda a financiar esa limpieza y que los hoteles cobran a sus huéspedes. Nuestro reportaje sobre el exceso de rentas encontró que la oferta seguía expandiéndose incluso cuando la demanda se estancaba, con aproximadamente 100 proyectos adicionales en construcción específicamente dirigidos a las plataformas.

Las rentas vacacionales de Tulum entran a un reglamento que el estado aún escribe

Andrés Aguilar Becerril, subsecretario de turismo de Quintana Roo, dijo que las obligaciones fiscales federales y los requisitos de licencia estatal ya han sido incorporados, y que el siguiente paso implica regulaciones municipales y planes de desarrollo urbano actualizados. El consejo estatal de turismo creó una mesa de trabajo para este propósito, con el objetivo de producir un criterio único que cada ayuntamiento luego adapte.

El instrumento sobre el que pretenden construir es Retur-Q, el registro estatal de turismo, que tenía 3,500 proveedores registrados en 2026 en 52 categorías de negocio, arriba de 3,300 del año anterior.

Coloca los dos números lado a lado. El registro que cubre cada negocio turístico registrado en Quintana Roo tiene menos entradas que las rentas vacacionales que la asociación hotelera cuenta solo en Tulum.

Para un modelo, Ortiz Mena ha mirado a España, donde las identidades de los huéspedes en este tipo de propiedad se registran, y a París, donde las reglas dependen de si la casa es la residencia principal del propietario.

Detrás de las rentas, 370 asentamientos que nadie ha terminado de mapear

El problema de conteo es más grande que el hospedaje. En junio, Sedetus creó un comité estatal para regularizar asentamientos humanos y puso el conteo preliminar en 370 asentamientos irregulares en Quintana Roo, cifra que su director, José Alberto Alonso Ovando, dijo que podría duplicarse una vez se complete una revisión detallada.

La misma dependencia ha señalado 118 fraccionamientos inmobiliarios irregulares entre 2025 y este año, concentrados en Tulum, Isla Mujeres, Playa del Carmen y Benito Juárez, comercializados sin el certificado de congruencia urbana estatal. En marzo, Agepro firmó contratos de compra con familias de Tulum que ocupan tierra estatal, la salida legal lenta de la misma condición.

Un mapa de rentas dentro de zonas irregulares debe superponerse a un mapa de las zonas. El segundo tampoco está terminado.

El siguiente movimiento le corresponde a los ayuntamientos. Hasta que el criterio estatal llegue a una regulación municipal y un plan de desarrollo urbano actualizado, Tulum tiene aproximadamente 4,500 listados de renta, un número desconocido de ellos en terreno que el estado aún intenta definir, y una asociación hotelera que prefiere decirlo así que adivinar.

¿Debería Tulum publicar un mapa público de cuáles rentas vacacionales están registradas y dónde operan? Únete a la conversación y comparte tu perspectiva con nosotros en Instagram y Facebook en @thetulumtimes.