La desaceleración del mercado inmobiliario de Tulum ha obligado a muchos inversionistas a enfrentarse a una realidad muy distinta a la de los años de bonanza durante y después de la pandemia. La desaceleración del mercado inmobiliario de Tulum, como se suele decir, marca la pauta de un cambio que podría redefinir la trayectoria de crecimiento de la región. Los precios han bajado, la demanda se ha debilitado y las historias de los propietarios revelan cómo un destino que alguna vez fue próspero se está reajustando. Las razones no son únicas. Se entrelazan ciclos de infraestructura, cambios en los patrones de movilidad, exceso de oferta y un aumento en la reputación que, en conjunto, han creado un nuevo y complejo panorama.
Durante años, Tulum, en Quintana Roo, fue el símbolo de la oportunidad. Los promotores inmobiliarios se apresuraban a construir, los nómadas digitales llegaban con un flujo constante de dinero y los viajeros internacionales se quedaban cada vez más tiempo. Pero a medida que el auge disminuyó, algunos propietarios se quedaron con propiedades que ya no generaban la rentabilidad que antes disfrutaban.
María es una de ellas. Vive en la Ciudad de México y compró un pequeño apartamento en 2022 con su crédito Infonavit. Quería un lugar para visitar durante las vacaciones y un ingreso estable para el resto del año. Por un tiempo, todo funcionó a la perfección. Luego, todo cambió.
El dinamismo del mercado se desvanece a medida que se inauguran nuevas infraestructuras.
Durante la construcción del Tren Maya y del nuevo aeropuerto Felipe Carrillo Puerto en la Riviera Maya, la afluencia masiva de trabajadores, contratistas y residentes temporales disparó la demanda de vivienda. Los precios de los alquileres subieron drásticamente. Incluso las viviendas fuera de las zonas céntricas se alquilaron rápidamente.
“Por mi apartamento de 49 metros cuadrados, que no está en una zona de lujo, cobraba 14.000 pesos al mes. Eso es imposible ahora. Lleva casi un año vacío”, recordó María. Su apartamento se encuentra en Aldea Tulum, un complejo residencial de aproximadamente 6.000 viviendas construido por Cadu y que a menudo se cita como prueba de la rápida expansión de la región.
La finalización de importantes proyectos federales puso fin a esa oleada temporal de demanda. Los nómadas digitales, un elemento crucial de la economía durante la pandemia, también parecen estar dispersándose hacia destinos más económicos. Y a medida que las quejas de los consumidores sobre el aumento de precios en Tulum circulaban en línea, la reputación de la zona se vio afectada.
Una frase resume el nuevo ambiente: "El auge fue más rápido que la capacidad de la ciudad para gestionarlo".
Una fuerte corrección sacude el sector de los condominios.
El cambio se puede cuantificar. Mario San Miguel, presidente de AMPI Tulum, afirmó que más del 80% de los condominios vendidos en el periodo pospandémico se comercializaron en preventa. Considera esto una señal de la euforia que afectó al mercado. Entre 2023 y 2025, los precios de los condominios cayeron un 47,6%. Es una cifra impactante, pero argumenta que refleja una corrección natural.
“Cuando todos querían estar aquí durante la pandemia, los precios subieron exponencialmente. Ahora parecen estar más acordes con el mercado y probablemente hayan tocado fondo”, explicó San Miguel. Cree que, una vez que se venda el inventario restante, los precios podrían ajustarse gradualmente al alza.
Su colega Enrique Trava Griffin, coordinador regional de AMPI Península, considera que la desaceleración es un cambio previsible tras un periodo muy atípico marcado por los confinamientos, el teletrabajo y el auge de la construcción. Promotores y agentes inmobiliarios acudieron en masa a Tulum. Algunos estaban cualificados y comprometidos. Otros eran oportunistas que vendían más especulación que viviendas.
Esa combinación tuvo consecuencias previsibles. El exceso de oferta provocó una absorción más lenta, y esta absorción más lenta presionó a los propietarios que dependían de alquileres rápidos para pagar su hipoteca o generar ingresos pasivos. Como dijo Trava Griffin: «El problema no es la falta de demanda, sino el exceso de oferta».
Quizás la observación más reveladora sea su predicción de que las empresas con unidades sin vender probablemente dudarán en lanzar nuevos proyectos pronto. Esto podría brindar estabilidad a largo plazo, pero no sin incomodidad a corto plazo.
Microhistoria de un propietario bajo presión
La historia de María es emblemática de cientos de personas que invirtieron durante el apogeo de la euforia. Ella ve a sus vecinos enfrentando desafíos similares, especialmente aquellos que compraron apartamentos tipo estudio muy pequeños, con precios cercanos a los tres millones de pesos. Muchos asumieron que el flujo de trabajadores remotos continuaría indefinidamente. Pero a veces los mercados olvidan respetar las suposiciones.
“Algunos ni siquiera podemos pagar la hipoteca. Quienes compraron estudios de 30 metros cuadrados son los que más sufren”, afirmó. Su experiencia ilustra cómo los cálculos financieros personales pueden verse afectados cuando la demanda regional cambia y la infraestructura local tiene dificultades para adaptarse.
Las deficiencias en infraestructura se ponen al día con el rápido crecimiento.
La capacidad del municipio ya estaba al límite mucho antes de la recesión. En algunos barrios, el pavimento sigue sin pavimentarse. La conexión a internet es irregular. El sistema de drenaje es deficiente. Los promotores inmobiliarios actuaron con mayor rapidez que las autoridades, y esta falta de coordinación acabó siendo evidente para los nuevos residentes y turistas.
Incluso San Miguel reconoce la deficiencia. “En algunas zonas, el gobierno local se vio desbordado. No pudo responder a tiempo a todos los proyectos en marcha. Aún faltan pavimentación, drenaje, suministro eléctrico e internet”, afirmó. Las autoridades están invirtiendo para solucionar estas carencias, pero las soluciones llevan tiempo.
Para Tulum, que creció más rápido que cualquier otra ciudad de México durante varios años, la infraestructura se ha convertido en un desafío tanto técnico como simbólico. Cuando un destino conocido mundialmente por su bienestar y sus playas tiene problemas con los servicios básicos, la confianza se ve mermada.
Los promotores inmobiliarios reajustan sus estrategias tras años de construcción agresiva.
En cuanto a la oferta, las constructoras también se están adaptando. Borja Luis Giquel, socio y director comercial de Onix Living, comentó que algunos promotores inmobiliarios se vieron afectados durante la fase de mayor crecimiento. Aun así, se muestra cauto pero optimista.
Entró en el mercado cuando Tulum era principalmente una zona turística, no un centro residencial permanente. Con el tiempo, Onix Living se expandió al sector hotelero y residencial, buscando diversificar su oferta. Cree que la desaceleración actual, a la larga, generará mejores condiciones para el futuro.
“Tras este ciclo, Tulum volverá a crecer, pero no al ritmo de los últimos cinco o seis años. Nadie desea ese tipo de crecimiento acelerado”, afirmó. Su reflexión sugiere una conclusión compartida entre los líderes del sector: el crecimiento sostenible requiere coordinación entre los actores privados, los residentes locales y las instituciones gubernamentales.
Esta sutil reflexión editorial subraya una verdad más amplia. Una ciudad no puede depender únicamente de la demanda externa para moldear su futuro. También debe definir los términos de su propio desarrollo.
El camino a seguir ante la desaceleración del mercado inmobiliario de Tulum
Por ahora, los propietarios deben adaptarse. María ha decidido no vender su apartamento. En cambio, participa más activamente en las asambleas vecinales y presta atención a los debates sobre políticas locales. Espera que la participación, y no el pánico, proteja su inversión.
El Tulum Times ha informado sobre ciclos similares en otros destinos de la Riviera Maya, y el patrón resulta familiar. Cuando termina un auge, las comunidades reevalúan qué tipo de crecimiento desean. Inversionistas, promotores y residentes navegan por la incertidumbre hasta que surge un nuevo equilibrio.
En los próximos años, la trayectoria de Tulum podría depender de la eficacia con la que los actores involucrados gestionen la densidad, la zonificación y los servicios esenciales para la vida diaria. La desaceleración del mercado inmobiliario de Tulum ha puesto de manifiesto vulnerabilidades, pero también subraya el potencial para un futuro más moderado y coordinado.
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