El contraste no podría ser más marcado. Tulum cuenta ahora con más de 11 mil unidades de renta vacacional distribuidas en 565 complejos residenciales o de condominios, casi igualando los 12 mil cuartos de hotel del pueblo. Sin embargo, las tasas de ocupación continúan cayendo y los precios por noche están bajando. Detrás de las estadísticas hay una historia más profunda sobre cómo la carrera por construir rentas a corto plazo está transformando el tejido urbano y social del pueblo.
Cuando la oferta sigue creciendo mientras la demanda se enfría
De acuerdo con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Quintana Roo, Tulum se ha convertido en el municipio más afectado del estado en términos de ocupación decreciente y tarifas promedio para rentas vacacionales. En 2024, la tarifa promedio por noche era de 147 dólares. Este año bajó a 145. La ocupación cayó del 25 por ciento al 20.5 por ciento, incluso cuando las noches disponibles aumentaron de 3.1 a 3.2 millones.
"El inventario sigue creciendo porque muchos desarrollos ya estaban comprometidos, y todas esas nuevas unidades van directamente al mercado de renta vacacional", explicó Manuel Lozano Álvarez, director de la próxima Expo Renta Vacacional, que se llevará a cabo en Cancún más adelante este mes.
Los números cuentan una historia paradójica. Incluso mientras las ganancias se reducen, el número de anuncios en plataformas como Airbnb y VRBO sigue expandiéndose. Los desarrolladores argumentan que no pueden frenar la construcción porque sus proyectos fueron financiados y aprobados mucho antes de que la demanda comenzara a debilitarse. El resultado es un creciente inventario de vivienda diseñado para huéspedes a corto plazo en lugar de residentes permanentes.
Las consecuencias de un mercado sobrecalentado
La economía de renta vacacional de Tulum fue una vez símbolo de su atractivo global. El pueblo atrajo a nómadas digitales, influenciadores y turistas de larga estadía que alimentaron un nuevo tipo de mercado de estilo de vida. Pero el modelo parece estar llegando a su límite. Los costos operacionales crecientes, el sobreprecio de nuevos desarrollos y una desaceleración en las llegadas turísticas han convergido en una tensión que pocos anticiparon.
El fenómeno también tiene una dimensión humana. Los locales reportan rentas crecientes, desplazamiento y tensión creciente entre residentes y visitantes transitorios. Las calles que alguna vez estaban llenas de pequeños negocios familiares están siendo reemplazadas por oficinas de administración de rentas a corto plazo y agencias inmobiliarias. Lo que comenzó como un auge ahora está exponiendo las vulnerabilidades de una economía construida demasiado rápido sobre optimismo especulativo.
Cómo la desaceleración difiere a través de la Riviera Maya
La situación en Tulum contrasta con otros destinos en Quintana Roo. En Cancún, las tarifas promedio por noche subieron de 99 a 105 dólares, mientras que la ocupación bajó ligeramente del 29 al 28 por ciento. Playa del Carmen vio patrones similares: las tarifas subieron de 116 a 123 dólares, con ocupación cayendo del 37 al 25.4 por ciento.
"Tulum es única porque la oferta sigue expandiéndose incluso aunque la demanda no la está siguiendo", dijo Lozano Álvarez. "Hay al menos cien proyectos más bajo construcción específicamente diseñados para plataformas como Airbnb o VRBO".
El desequilibrio es estructural. Mientras que ciudades más grandes como Cancún tienen mercados de hotel y renta diversificados, la economía de Tulum sigue siendo muy dependiente de inversores privados que buscan retornos rápidos. Muchos de esos inversores viven en el extranjero, lo que significa que las ganancias frecuentemente salen de la economía local.
Tensión urbana y preguntas de sostenibilidad
El flujo constante de construcción enfocada en renta a corto plazo también ha tensionado la infraestructura local. Carreteras, sistemas de agua y servicios de manejo de residuos nunca fueron diseñados para acomodar tal rotación rápida de población. Los planificadores urbanos advierten que la expansión de desarrollos orientados a renta sin regulación adecuada podría profundizar los desafíos existentes del pueblo: congestión vehicular, escasez de agua y pérdida de identidad comunitaria.
La pregunta no es si Tulum puede continuar creciendo, sino qué tipo de crecimiento puede sostener. La ausencia de planificación urbana consistente, combinada con un mercado de vivienda fragmentado, riesgo crear un pueblo que sirva a los turistas pero no a sus residentes.
Un mercado en transición
La caída en ocupación también podría marcar una corrección natural. Los analistas sugieren que el mercado inmobiliario de Tulum, inflado por expectativas especulativas durante el auge de la pandemia, se está ajustando a niveles más realistas. Los desarrolladores que una vez prometieron altos retornos a través de rentas a corto plazo ahora enfrentan retornos más lentos y mayor presión operacional.
Aún así, el atractivo de Tulum sigue siendo fuerte. Sus playas, identidad cultural y proximidad a centros de conectividad global lo mantienen en el mapa. Lo que parece estar cambiando es el balance entre ambición y sostenibilidad.
Buscando equilibrio
La próxima Expo Renta Vacacional en Cancún reunirá a líderes de Airbnb, Expedia, VRBO y Booking.com para discutir nuevas tendencias en el sector. Para muchos, será una oportunidad para confrontar una pregunta clave: ¿puede el mercado de renta de Tulum encontrar equilibrio entre inversión y comunidad?
Como The Tulum Times ha reportado antes, la viabilidad a largo plazo de la Riviera Maya depende no solo de las llegadas turísticas sino de cómo los destinos administran sus ecosistemas de vivienda. El crecimiento de renta a corto plazo puede impulsar la innovación, pero sin integración local, riesgo convertir pueblos costeros en ciudades temporales.
"Tulum está en una encrucijada", dijo un desarrollador local que pidió no ser identificado. "Si no replanteamos nuestro modelo, podríamos terminar con miles de departamentos vacíos y una comunidad fragmentada".
Qué está en juego para Tulum
Los próximos años mostrarán si Tulum puede girar hacia un futuro urbano más sostenible. Administrar rentas a corto plazo responsablemente, fortalecer regulaciones locales y alentar desarrollos de uso mixto podrían ayudar a rebalancear el mercado. El desafío será alinear incentivos económicos con necesidades sociales, una tarea que frecuentemente ha eludido pueblos turísticos en rápida expansión.
La historia de Tulum refleja tendencias más amplias en los destinos costeros de México, donde la promesa de ganancias rápidas frecuentemente ha superado la planificación cuidadosa. Si el pueblo puede aprender de esta fase definirá no solo su línea del horizonte, sino su cohesión social.
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