El contraste no podría ser más marcado. Tulum cuenta ahora con más de 11.000 unidades de alquiler vacacional distribuidas en 565 complejos residenciales o de condominios, casi igualando las 12.000 habitaciones de hotel de la ciudad. Sin embargo, las tasas de ocupación siguen disminuyendo y los precios por noche bajan. Detrás de estas estadísticas se esconde una historia más profunda sobre cómo la carrera por construir alquileres a corto plazo está transformando el tejido urbano y social de la ciudad.
Cuando la oferta sigue creciendo mientras la demanda disminuye
Según la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Quintana Roo, Tulum se ha convertido en el municipio más afectado del estado en cuanto a la disminución de la ocupación y las tarifas promedio de los alquileres vacacionales. En 2024, la tarifa promedio por noche era de 147 dólares. Este año, bajó a 145. La ocupación cayó del 25% al 20,5%, a pesar de que las noches disponibles aumentaron de 3,1 a 3,2 millones.
“El inventario sigue creciendo porque muchos proyectos ya estaban comprometidos, y todas esas nuevas unidades se están destinando directamente al mercado de alquileres vacacionales”, explicó Manuel Lozano Álvarez, director de la próxima Expo Renta Vacacional, que tendrá lugar en Cancún a finales de este mes.
Las cifras revelan una paradoja. A pesar de la disminución de las ganancias, el número de alojamientos en plataformas como Airbnb y VRBO sigue creciendo. Los promotores inmobiliarios argumentan que no pueden frenar la construcción porque sus proyectos fueron financiados y aprobados mucho antes de que la demanda comenzara a debilitarse. El resultado es un creciente parque de viviendas diseñado para huéspedes de corta duración en lugar de residentes permanentes.
Las consecuencias de un mercado sobrecalentado
La economía de alquileres vacacionales de Tulum fue en su momento un símbolo de su atractivo global. La ciudad atrajo a nómadas digitales, influencers y turistas de larga estancia que impulsaron un nuevo estilo de vida. Sin embargo, este modelo parece estar llegando a su límite. El aumento de los costos operativos, los precios excesivos de los nuevos desarrollos y la desaceleración en la llegada de turistas han convergido en una situación que pocos anticiparon.
Este fenómeno también tiene una dimensión humana. Los residentes locales denuncian el aumento de los alquileres, el desplazamiento de los vecinos y la creciente tensión entre residentes y visitantes temporales. Calles que antes rebosaban de pequeños negocios familiares están dando paso a oficinas de gestión a corto plazo y agencias inmobiliarias. Lo que comenzó como un auge económico ahora está dejando al descubierto las vulnerabilidades de una economía construida demasiado rápido sobre la base de un optimismo especulativo.
Cómo varía la desaceleración en la Riviera Maya
La situación en Tulum contrasta con la de otros destinos en Quintana Roo. En Cancún, la tarifa promedio por noche subió de 99 a 105 dólares, mientras que la ocupación disminuyó solo ligeramente, del 29 al 28 por ciento. Playa del Carmen presentó patrones similares: las tarifas aumentaron de 116 a 123 dólares, y la ocupación cayó del 37 al 25,4 por ciento.
“Tulum es único porque la oferta sigue creciendo a pesar de que la demanda no la acompaña”, afirmó Lozano Álvarez. “Hay al menos cien proyectos más en construcción diseñados específicamente para plataformas como Airbnb o VRBO”.
El desequilibrio es estructural. Mientras que ciudades más grandes como Cancún cuentan con mercados hoteleros y de alquiler diversificados, la economía de Tulum aún depende en gran medida de inversionistas privados que buscan ganancias rápidas. Muchos de estos inversionistas residen en el extranjero, lo que significa que las ganancias a menudo salen de la economía local.
La presión urbana y las cuestiones de sostenibilidad
El flujo constante de construcciones a corto plazo también ha sobrecargado la infraestructura local. Las carreteras, los sistemas de agua y los servicios de gestión de residuos nunca fueron diseñados para soportar una rotación poblacional tan rápida. Los urbanistas advierten que la expansión de proyectos de alquiler sin una regulación adecuada podría agravar los problemas que ya enfrenta la ciudad: congestión vehicular, escasez de agua y pérdida de identidad comunitaria.
La cuestión no es si Tulum puede seguir creciendo, sino qué tipo de crecimiento puede sostener. La falta de una planificación urbana coherente, sumada a un mercado inmobiliario fragmentado, corre el riesgo de crear una ciudad que sirva a los turistas pero no a sus residentes.
Un mercado en transición
La disminución de la ocupación también podría indicar una corrección natural. Los analistas sugieren que el mercado inmobiliario de Tulum, inflado por las expectativas especulativas durante el auge de la pandemia, se está ajustando a niveles más realistas. Los promotores que antes prometían altos rendimientos mediante alquileres a corto plazo ahora se enfrentan a una recuperación de la inversión más lenta y a una mayor presión operativa.
Aun así, el atractivo de Tulum se mantiene intacto. Sus playas, su identidad cultural y su proximidad a importantes centros de conectividad global lo mantienen en el mapa. Lo que parece estar cambiando es el equilibrio entre la ambición y la sostenibilidad.
En busca del equilibrio
La próxima Expo Renta Vacacional en Cancún reunirá a líderes de Airbnb, Expedia, VRBO y Booking.com para analizar las nuevas tendencias del sector. Para muchos, será una oportunidad para abordar una cuestión clave: ¿podrá el mercado de alquileres de Tulum encontrar el equilibrio entre inversión y comunidad?
Como ya informó The Tulum Times, la viabilidad a largo plazo de la Riviera Maya depende no solo de la llegada de turistas, sino también de cómo los destinos gestionan sus ecosistemas de vivienda. El crecimiento de los alquileres a corto plazo puede impulsar la innovación, pero sin la integración local, se corre el riesgo de convertir los pueblos costeros en ciudades temporales.
“Tulum se encuentra en una encrucijada”, dijo un promotor inmobiliario local que prefirió permanecer en el anonimato. “Si no replanteamos nuestro modelo, podríamos terminar con miles de apartamentos vacíos y una comunidad fragmentada”.
¿Qué está en juego para Tulum?
Los próximos años demostrarán si Tulum puede avanzar hacia un futuro urbano más sostenible. La gestión responsable de los alquileres a corto plazo, el fortalecimiento de las regulaciones locales y el fomento de desarrollos de uso mixto podrían contribuir a reequilibrar el mercado. El reto consistirá en alinear los incentivos económicos con las necesidades sociales, una tarea que a menudo ha resultado difícil para las ciudades turísticas de rápido crecimiento.
La historia de Tulum refleja tendencias más amplias en los destinos costeros de México, donde la promesa de ganancias rápidas a menudo ha superado la planificación cuidadosa. Que la ciudad aprenda de esta experiencia definirá no solo su paisaje urbano, sino también su cohesión social.
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¿Cuál debería ser el equilibrio futuro entre el crecimiento del turismo y la estabilidad de la comunidad en Tulum?