Tulum se enfrenta a una crisis que no sorprendió a nadie. Años de urbanización descontrolada, especulación inmobiliaria y una planificación deficiente han convergido en una desaceleración que ahora pone a prueba la sostenibilidad del enclave costero más famoso de México. En septiembre de 2025, la ocupación hotelera en Tulum cayó al 49,2 %, frente al 66,7 % del año anterior. En contraste, Cancún y Bacalar se mantuvieron estables por encima del 65 %. Esta diferencia sugiere que el problema no reside en el turismo en sí, sino en el modelo de desarrollo.
La reciente instrucción de la presidenta Claudia Sheinbaum de revisar la gestión del Parque del Jaguar y regular las tarifas de acceso a la playa parece ser más que una medida administrativa. Señala un cambio de política, un intento de corregir un modelo que confundía expansión con desarrollo.
“Tulum creció rápido, pero no con sensatez”, afirma un urbanista local. “Ahora estamos pagando las consecuencias de nuestro propio mito”.
El anticancún que se convirtió en su espejo
Tulum fue en su día el “anticancún”, un destino basado en la sencillez, la naturaleza y la autenticidad. Pero esa filosofía se convirtió en una herramienta de marketing, utilizada para justificar una construcción descontrolada. En una década, surgieron miles de apartamentos y hoteles boutique, algunos vendidos por más de diez millones de pesos, mientras que gran parte del pueblo aún carece de calles pavimentadas, alcantarillado y aceras. La paradoja es evidente: una marca de lujo global sobre cimientos locales frágiles.
Los impuestos sobre la propiedad, destinados a financiar mejoras urbanas, no se han traducido en una mejor infraestructura. El resultado es una ciudad donde la promesa de una vida sostenible choca a diario con la insuficiencia de los servicios públicos. El Tulum Times ha documentado cómo este desequilibrio pone al descubierto un problema más profundo: una brecha de gobernanza donde la ambición privada supera con creces la capacidad cívica.
Un plan para contener la expansión urbana
La administración anterior intentó limitar el caos mediante una política de contención urbana a lo largo del corredor del Tren Maya. Ante la propuesta de Tulum de triplicar su área urbana, de 1.140 a más de 3.000 hectáreas, las autoridades federales y estatales aprobaron un plan por fases que permitía una expansión de tan solo el 60% en diez años. El crecimiento estaría condicionado a que no se llevara a cabo una segunda fase hasta que se consolidaran los servicios esenciales.
Los municipios vecinos siguieron límites más estrictos, Bacalar con un 17 por ciento y Felipe Carrillo Puerto con un 8 por ciento, bajo la sencilla regla de que antes de expandirse, las ciudades deben primero fortalecer lo que ya existe.
El principio sigue siendo válido. Sin embargo, su aplicación ha sido deficiente y los promotores locales continúan poniendo a prueba los límites mediante solicitudes de cambio de zonificación, subdivisiones no registradas y exenciones ambientales.
Parque del Jaguar y el significado del equilibrio
En el centro de la revisión actual se encuentra el Parque del Jaguar, un proyecto de 300 hectáreas diseñado para salvaguardar la zona de amortiguamiento que rodea el sitio arqueológico de Tulum, actualmente colindante con tres áreas naturales protegidas. El parque, administrado por el Grupo Olmeca-Maya-Mexica del Ministerio de Defensa, integra una antigua pista de aterrizaje para crear un cinturón ecológico entre la ciudad, la selva y el patrimonio.
Su éxito depende de la accesibilidad. La visión incluye una única entrada integrada a través del Museo de la Costa Oriental, el museo más grande de la región, que conectará el sitio arqueológico, la playa pública y la reserva natural con tarifas justas y diferenciadas. Este diseño podría garantizar que los bienes públicos de Tulum sigan siendo verdaderamente públicos, en lugar de estar reservados exclusivamente para el turismo de lujo.
La península bajo presión
El desafío principal es regional. Según el Consejo Civil Mexicano para la Silvicultura y la Conservación de la Naturaleza (CONAFOR) y el INEGI, la Península de Yucatán perdió más de 285 000 hectáreas de bosque entre 2019 y 2023. La expansión agrícola y urbana, y no el Tren Maya, es responsable de casi toda esta pérdida. El derecho de vía del ferrocarril, de 1554 kilómetros de longitud y 40 metros de ancho, representa aproximadamente 6200 hectáreas, cerca del dos por ciento de la deforestación total.
Este contraste es importante. Demuestra que el problema no radica en un solo proyecto, sino en todo un modelo territorial que carece de control. Las subdivisiones irregulares, la tala indiscriminada y las iniciativas turísticas especulativas representan un riesgo mucho mayor para el ecosistema de Tulum que el que jamás podría suponer el ferrocarril.
El tren como una oportunidad, no como un culpable.
El Tren Maya fue concebido como algo más que un sistema de transporte. Su objetivo principal es conectar el patrimonio arqueológico y las economías locales del sureste de México, desde Palenque hasta Tulum, fomentando un turismo sostenible que equilibre cultura, medio ambiente y movilidad.
Para que esto funcione, las estaciones deben integrarse con la infraestructura local, el transporte comunitario y las áreas protegidas. De lo contrario, el tren corre el riesgo de convertirse en otro foco de desorden. Costa Rica ofrece una clara lección: cuando la conservación se convierte en un motor económico, los bosques se transforman de obstáculos en activos.
Si el Tren Maya logra emular ese modelo, podría convertirse en la columna vertebral de un nuevo paradigma de desarrollo para la Riviera Maya, uno que recompense la conservación en lugar de la especulación.
¿Qué debe hacer Tulum a continuación?
La crisis de Tulum revela una verdad largamente ignorada: el crecimiento descontrolado no es sinónimo de prosperidad. Para recuperar el equilibrio, el municipio debe detener la expansión más allá de los límites actuales hasta que se garanticen los sistemas de agua, alcantarillado, gestión de residuos, suministro eléctrico y transporte público.
Es necesario reforzar las normas urbanísticas —límites de altura, coherencia arquitectónica, reglas publicitarias— para restablecer el orden. La transparencia en los impuestos sobre la propiedad y las tasas de alojamiento es fundamental para garantizar que cada peso se destine a calles, alumbrado público y espacios comunitarios.
El estado de derecho también es fundamental. El tráfico de tierras y los registros fraudulentos deben ser perseguidos, no tolerados. Y, sobre todo, el acceso a las playas y al patrimonio arqueológico debe seguir siendo abierto y asequible para todos, reafirmando que los bienes naturales y culturales son de dominio público, no de uso privado.
Un punto de inflexión para el modelo de desarrollo de México.
La situación de Tulum no es una crisis aislada, sino un reflejo de la paradoja urbana de México: una rápida expansión sin una gobernanza sostenible. El futuro del municipio pondrá a prueba si el país puede construir un modelo turístico que valore el territorio y la comunidad tanto como las ganancias.
Este momento nos ofrece una disyuntiva: continuar con un ciclo de especulación y decadencia, o consolidar lo que ya existe con equidad y visión de futuro. El desarrollo debe volver a significar algo más que construcción; debe significar prosperidad compartida y respeto por el medio ambiente.
Como dijo un observador: “El paraíso no desaparece de la noche a la mañana. Se erosiona, calle sin planificar y playa privatizada a playa”.
Tulum aún cuenta con el paisaje, el legado y la atención nacional necesarios para corregir el rumbo. La cuestión es si la voluntad política y el compromiso cívico estarán a la altura de la urgencia del momento.
El costo de ignorar la advertencia
La historia de Tulum es una advertencia y una oportunidad. La crisis no se trata de turismo, sino de planificación, justicia y visión. La capacidad de México para conciliar el crecimiento con la conservación bien podría decidirse aquí, en este tramo de la costa de Quintana Roo donde la selva, el mar y la ambición se encuentran.
Tulum aún puede convertirse en un símbolo de equilibrio entre naturaleza y cultura. Pero solo si aprende a crecer protegiendo aquello que le da vida.
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¿Podrá México transformar la crisis de Tulum en un modelo de desarrollo sostenible?